調(diào)控兩年，在限購、房產(chǎn)稅、合理房價(jià)多重壓力之下，行業(yè)起伏不定，多方博弈亦，從未間斷。建立房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長效機(jī)制和政策體系大勢(shì)漸成，未來選擇被動(dòng)適應(yīng)，還是迎接新挑戰(zhàn)？

8月10日，在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》等主辦的2012博鰲房地產(chǎn)論壇上，各位房地產(chǎn)及行業(yè)精英博鰲論劍---地產(chǎn)精英博鰲論劍可持續(xù)中國房地產(chǎn)之三：政策挑戰(zhàn)調(diào)控中的房地產(chǎn)。

以下為地產(chǎn)精英博鰲論劍實(shí)錄：

陶冬：大家好，我是瑞信的陶冬，今天在這里主持第三場(chǎng)對(duì)話。昨天，我在海口機(jī)場(chǎng)下機(jī)，走出機(jī)場(chǎng)之后發(fā)現(xiàn)機(jī)場(chǎng)外面有9個(gè)商鋪，其中1個(gè)是咖啡店，一個(gè)是賣雜貨小吃的，剩下的全部是開發(fā)商VIP房間。海南的這種情況也許稍微夸張了一點(diǎn)，但我認(rèn)為這個(gè)折射出了中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀、中國經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀。

今天，中國的房地產(chǎn)是不是進(jìn)入了一個(gè)新的牛市？還是不過是進(jìn)到了一個(gè)小陽春？中國房地產(chǎn)是不是出現(xiàn)了一個(gè)拐點(diǎn)？還是只是一個(gè)小小的浪花之后又是長江大水向東流？今天，很榮幸請(qǐng)到了7位嘉賓，一起來談?wù)撝袊康禺a(chǎn)今后幾年的走勢(shì)。

賴國強(qiáng)：大家好，大會(huì)邀請(qǐng)一個(gè)普通話說得不好的做主持，我相信大家會(huì)感覺辛苦一點(diǎn)。我在這里簡單介紹一下，這里包括住建部研究中心的秦虹女士，瑞銀證券的趙駒先生，協(xié)信地產(chǎn)劉愛明先生，富力地產(chǎn)趙沨先生，卓越集團(tuán)的張遠(yuǎn)先生，北京貝塔的杜麗虹女士，第一太平戴維斯的林木雄先生。每位嘉賓的發(fā)言是2-3分鐘，如果要加時(shí)請(qǐng)舉手。

最近，調(diào)控方式不變，市場(chǎng)已出現(xiàn)了回暖，調(diào)控之后將出現(xiàn)一個(gè)怎么樣的市場(chǎng)？請(qǐng)各位嘉賓講講對(duì)市場(chǎng)的判斷，哪位先講講？張總先講講吧，卓越也賣得不錯(cuò)。

張遠(yuǎn)：對(duì)市場(chǎng)的判斷，應(yīng)該說所有的數(shù)據(jù)都在證明一點(diǎn)，價(jià)平量升，這是一個(gè)現(xiàn)實(shí)。今天的討論主題對(duì)于企業(yè)來講，宏觀政策這一塊兒企業(yè)的發(fā)言權(quán)不多，企業(yè)更多的是無可奈何，面對(duì)“閑不住的手”調(diào)控，企業(yè)要知道調(diào)控的邊界在哪里，知道手在動(dòng)就可以了。作為企業(yè)來講，在市場(chǎng)里面怎么生存，發(fā)展發(fā)展？房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在，靠一批資金、一個(gè)樓盤，創(chuàng)造一個(gè)品牌，創(chuàng)造一個(gè)企業(yè)的奇跡已經(jīng)過去了。現(xiàn)在的發(fā)展階段到了，可能因?yàn)橐粋€(gè)毒地板，可能因?yàn)橐粋€(gè)戶型，可能因?yàn)橐粋€(gè)樓盤而毀掉一個(gè)品牌，而毀掉一個(gè)企業(yè)的時(shí)代了。所以，作為房地產(chǎn)開發(fā)商來講，應(yīng)該更加謹(jǐn)慎，應(yīng)該更多關(guān)注自己產(chǎn)品的質(zhì)量，關(guān)注自己的產(chǎn)品是不是對(duì)路，是不是能夠滿足需求。那么，更多的企業(yè)應(yīng)該懷著敬畏的心情來面對(duì)市場(chǎng)，懷著謙卑的心情來對(duì)待競爭者，對(duì)于宏觀政策這一塊兒，說實(shí)話，我只能適應(yīng)。

昨天，巴曙松先生講房地產(chǎn)宏觀調(diào)控缺乏頂層設(shè)計(jì)的時(shí)候，企業(yè)只能考慮我的底層設(shè)計(jì)，考慮戶型設(shè)計(jì)，考慮一樓、二樓的設(shè)計(jì)。當(dāng)陳淮教授講公共汽車的座位賣給一個(gè)人不公平的時(shí)候，我們?cè)诳紤]怎么把一層樓賣給一家公司。宏觀和微觀層面考慮的事情不一樣，但是需求在未來是存在的，我理解需求就是需要+購買力，需要是城市化進(jìn)程，購買力是人們可支配收入的提高，加上中國老年人幫年輕人買房的習(xí)慣，也有，需要和購買力都有，15-20年，應(yīng)該還不錯(cuò)。但是，在波動(dòng)期，企業(yè)怎么找到窗口期配合自己產(chǎn)品的推售和開發(fā)節(jié)奏，我認(rèn)為這是企業(yè)自己要做好的事情，謝謝大家。

賴國強(qiáng)：企業(yè)產(chǎn)品、企業(yè)品牌，對(duì)未來比較看好。但是，有沒有具體的措施和方法？等下再問問。請(qǐng)劉總講講自己的觀點(diǎn)。

劉愛明：其實(shí)，這么多年以來，我們看得時(shí)間長一點(diǎn)的是正常市場(chǎng)波動(dòng)周期五年、十年，短一點(diǎn)的是三年。但是，現(xiàn)在我們看到的是波動(dòng)周期越來越短，從城市交易量來看，可能很多市場(chǎng)的波動(dòng)周期是3-6個(gè)月，為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的狀況？實(shí)際上，預(yù)測(cè)未來是預(yù)測(cè)不準(zhǔn)的，因?yàn)橹芷谥挥?-6個(gè)月。

那么，我想講的主要問題是宏觀調(diào)控的問題。我覺得，現(xiàn)在不是調(diào)控的問題，而是現(xiàn)在的調(diào)控不是宏觀調(diào)控，基本上變成了微觀調(diào)控，把市場(chǎng)周期弄成3-6個(gè)月。從現(xiàn)在的政策就知道，調(diào)控到戶型，調(diào)控到購買資格，調(diào)控到一個(gè)小小的制度，甚至有可能直接變成約談，動(dòng)用這種手段來調(diào)控。那么，我說它不是宏觀調(diào)控，究竟什么是宏觀調(diào)控呢？對(duì)于房地產(chǎn)來說，哪些動(dòng)作才算是宏觀的？

其實(shí)，原來我們做過一個(gè)研究，研究美國房地產(chǎn)的歷史，在二戰(zhàn)后研究它60年的房地產(chǎn)歷史。60年房地產(chǎn)歷史研究下來，住宅行業(yè)及相關(guān)行業(yè)對(duì)于美國GDP的貢獻(xiàn)是25%，60年就只有這個(gè)數(shù)據(jù)，25%是自住。我認(rèn)為，這是一個(gè)行業(yè)的定位?，F(xiàn)在，我們對(duì)這個(gè)行業(yè)沒有定位。如果你承認(rèn)它是自住，那自住需要的是穩(wěn)定，要有一整套宏觀的做法保持自住的穩(wěn)定，劇烈的陣痛對(duì)于自住來說是完全承受不了的。

那么，要在座的所有嘉賓回答一個(gè)問題，房地產(chǎn)對(duì)國家、對(duì)消費(fèi)者、對(duì)大眾意味著什么？不知道。我們沒有一個(gè)準(zhǔn)確的回答，沒有一個(gè)定位。所以，政策也就是五花八門，甚至現(xiàn)在討論預(yù)售，相當(dāng)于直接把柱子給砸了，就到了一個(gè)承受不了的局面，這樣的問題都還在討論，就表示我們沒有共識(shí)，沒有一整套規(guī)劃。從這套規(guī)劃開始，我們研究需求量，研究供應(yīng)量，這其實(shí)是任何一個(gè)企業(yè)都會(huì)做的，企業(yè)都可以做十年戰(zhàn)略。我想，這些問題需要大家研究，如果沒有這樣一個(gè)共識(shí)的話，沒有一個(gè)宏觀調(diào)控的話，未來就是非常難以預(yù)測(cè)的。否則，就會(huì)像陳淮昨天講的，他在另外一個(gè)海邊和在這個(gè)海邊談的問題都不一樣。這樣的話，也就會(huì)導(dǎo)致調(diào)控目的和現(xiàn)實(shí)結(jié)果完全不一樣了，這個(gè)問題值得大家深思。

賴國強(qiáng)：請(qǐng)趙沨先生談?wù)勛约旱挠^點(diǎn)。

趙沨：我是管海南區(qū)域的，說說海南的情況，說說對(duì)海南的看法吧。

海南的房子，我經(jīng)常形容成奢侈品，不是生活的必需品。所以，海南的房子受政策的影響比較大，特別是和中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展關(guān)聯(lián)度更高一些，更加的敏感。城市的房子，年輕人要結(jié)婚，要升級(jí)換代，到了一定的時(shí)候必須去買，貴一點(diǎn)也得買，特別是看到越來越貴的時(shí)候更得買。但是，海南有點(diǎn)不一樣，是拿來養(yǎng)生、度假的，是另外一種需求的。所以，在銷售方面，可能整體的影響比較大。5-7月份的上漲，我覺得對(duì)海南沒有太大的影響。還有，海南的資源很獨(dú)特，對(duì)未來的房子銷售來說是很有信心的，這些獨(dú)特的資源在中國其他地方是無法比擬的。所以，我對(duì)海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)是很有信心的。

賴國強(qiáng)：秦虹女士，7月份市場(chǎng)回升又回落，對(duì)后勢(shì)看待有沒有什么啟示可以告訴開發(fā)商？

秦虹：第一點(diǎn)，我們要理解房地產(chǎn)的屬性，有自住和投資兩個(gè)屬性。盡管，國家放松貨幣政策，刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，投資基礎(chǔ)設(shè)施，但是堅(jiān)決不放房地產(chǎn)，如果貨幣松了，房地產(chǎn)的自住屬性就會(huì)受到影響，我們始終要有這樣一個(gè)概念，從政策研究的角度來講也要重視這一點(diǎn)。其實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)受外界貨幣政策的影響是非常大的。去年，大家說限購政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的下調(diào)有很大的影響，在我看來是貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的下調(diào)影響最大，我們的政策沒有變，沒有動(dòng)搖也沒有松，政府松的是首次置業(yè)對(duì)象。但是，市場(chǎng)變了。

第二點(diǎn)，我認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能靠投資性需求來支撐。也就是說，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有投資性市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)就完蛋了？中國房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有投資性需求，中國經(jīng)濟(jì)就完蛋了？那只能說明經(jīng)濟(jì)的脆弱性。所以，我們抑制投資、投機(jī)需求，滿足合理化自住需求是一整套政策，可能在相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)會(huì)堅(jiān)持。那么，投資、投機(jī)性需求去掉以后，剩下的主要是自住性需求，自住性需求在三五年內(nèi)應(yīng)該是常數(shù)，不像投資性、投機(jī)性需求可以買四五套，也可以買四五十套，那是沒法估計(jì)的，而自住性需求是可以估算到的。所以，市場(chǎng)在三五年的周期中大致是穩(wěn)定的。

賴國強(qiáng)：保護(hù)自住性需求，壓抑投資、投機(jī)性需求。趙駒先生，您認(rèn)為中國房地產(chǎn)下半年會(huì)是一個(gè)什么走勢(shì)呢？

趙駒：我不是研究房地產(chǎn)的，主要是做股本發(fā)行的，我的一個(gè)大觀點(diǎn)是從材料分析情況。我覺得，房地產(chǎn)公司在未來一段時(shí)間從需求來講，應(yīng)該是有來自各個(gè)方面的需求，投資的、自住的等等需求，在市場(chǎng)上還是占一個(gè)非常主要的作用。從開發(fā)商來講，主要看上市公司的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)還是可以的，房地產(chǎn)行業(yè)的輿論影響也是比較大的，在各種各樣的輿論中感覺到房地產(chǎn)行業(yè)受到的影響比較大。但是，從數(shù)據(jù)來看，我整理了25家上市房地產(chǎn)公司的數(shù)據(jù)，上半年下降了15家，上升了15家，綜合起來還是上升了。這就說明，房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況應(yīng)該還是比較穩(wěn)的，沒有出現(xiàn)2008年那樣大幅度的硬著陸，大幅度的下降。我們感覺，歷次調(diào)整，房企要應(yīng)對(duì)各方面的考量。所以，我的體會(huì)是房地產(chǎn)公司要比金融行業(yè)，特別是投資銀行的日子要好過很多。

另外，看3-5年的房地產(chǎn)市場(chǎng)前景，陶總比較悲觀。那么，我們?cè)趪鴥?nèi)發(fā)A股不能發(fā)，是政府的原因，停止了發(fā)行。香港市場(chǎng)上發(fā)不了股票，主要是投資者對(duì)未來有自己的考量，總覺得沒到底，陶總也說了，有可能未來4-5年是一個(gè)真的底，他就覺得這個(gè)時(shí)候來做股本投資不合適，股本投資是看未來嘛，他們心里頭是忐忑不安的。現(xiàn)在，我們?cè)谙愀凼袌?chǎng)上做IPO，2倍、3倍市盈率你干不干？非常之低，自從萊蒙國際之后就沒有新的發(fā)行了。債券還是有一些發(fā)行，三年的發(fā)行，他們覺得可以，那我們就做債券的發(fā)行。

在寬松貨幣政策下，經(jīng)濟(jì)要增長，我相信盡管之前有很多的宏觀調(diào)控，貨幣量非常之大，這些大貨幣量一定會(huì)支撐需求，購買房產(chǎn)產(chǎn)品。你承認(rèn)也好，不承認(rèn)也好，城鎮(zhèn)化還是要發(fā)展，還是一個(gè)過程，還是一個(gè)階段，還是要有增長，會(huì)帶動(dòng)需求的。英國、美國有些房子有一兩百年的歷史，我們的房子并沒有到市場(chǎng)需求見底的時(shí)候，未來這個(gè)行業(yè)還是會(huì)比較穩(wěn)健的。

賴國強(qiáng)：除了住宅以外，這幾年看到開發(fā)商的產(chǎn)品轉(zhuǎn)移到了綜合體和商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)綜合體和商業(yè)地產(chǎn)又有什么啟示呢？請(qǐng)林總先講講。

林木雄：其實(shí)，我想先回憶一下幾位嘉賓講的論點(diǎn)。本身作為全球五大物業(yè)集成公司之一，本身對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)展也有一些看法。我先講一下企業(yè)今年所出現(xiàn)的狀況吧，在中國區(qū)的過去十年，每年的營業(yè)都是有增長的，今年開始有一點(diǎn)兒不對(duì)勁，上半年的業(yè)績下調(diào)了，這是從來沒有過的，什么原因下調(diào)呢？我們分析了一下，我們服務(wù)的客戶大部分是上市房地產(chǎn)公司的，也服務(wù)一些未上市房地產(chǎn)公司的客戶，未上市房地產(chǎn)公司的資金來源主要是賣房的回籠，還有就是銀行的貸款?，F(xiàn)在，有一些客戶該給的錢沒有給，這個(gè)情況比較嚴(yán)重，就是限購、限貸的問題，房子賣不出去，資金回不來，影響了我們的業(yè)績。

關(guān)于房產(chǎn)稅的問題，我倒覺得調(diào)控不調(diào)控，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)里面，國家肯定是什么事都要調(diào)，要控的。但是，怎么調(diào)？怎么控？我倒覺得今天可以討論一下。剛才，有一些嘉賓也講了，房產(chǎn)稅到底有沒有效果？我希望嘉賓也講講這個(gè)問題。

賴國強(qiáng)：下面，請(qǐng)杜總介紹一下自己的觀點(diǎn)。

杜麗虹：我的觀點(diǎn)是一向都不贊成地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注短期的調(diào)控或預(yù)期，地產(chǎn)企業(yè)過多心思去研究行業(yè)趨勢(shì)變動(dòng)的話，那就離死不遠(yuǎn)了。如果你現(xiàn)金流不好的話，那就趁著市場(chǎng)好趕緊賣房子；如果你現(xiàn)在還有富余資金，還可以平穩(wěn)度過的話，那你就花心思研究政策的變動(dòng)、微調(diào)，不如去想想長期發(fā)展模式。

因?yàn)椋瑥亩唐趤碚f，任何一個(gè)分析師不能預(yù)測(cè)到下半年或明年的政策會(huì)怎么變動(dòng)，影響的因素除了國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和國際的很多因素，誰也沒有辦法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)和把控。但是，從長期來看有些趨勢(shì)是明顯的，一方面我同意中國地產(chǎn)行業(yè)在未來10-20年還會(huì)是一個(gè)向上發(fā)展的行業(yè)。但是，另外一方面也很明顯，中國的土地紅利確實(shí)是在快速地衰減。因?yàn)?，城市化的比例已?jīng)達(dá)到了50%，未來進(jìn)城的速度是下降的，還要人民幣升值這些推動(dòng)土地紅利上升的因素也存在很多不確定性。剛才，陶總也講到未來人民幣升值還是貶值？都是不確定的事情。那么，在這樣一個(gè)情況下，地產(chǎn)行業(yè)的土地紅利是衰減的。在這種情況下，地產(chǎn)企業(yè)從長期來說，你所能做的不是想辦法和政策博弈賺土地的錢，而是怎么樣使自己進(jìn)行更好的模式定位、模式轉(zhuǎn)型，變被動(dòng)為主動(dòng)，如果你總是跟著政策跑，那你肯定是被動(dòng)的，如果你自己有一個(gè)很好的戰(zhàn)略定位、模式轉(zhuǎn)型和效率提升的話，企業(yè)就會(huì)有一個(gè)比較主動(dòng)的發(fā)展空間，也不會(huì)隨著短期的政策調(diào)控有很大的業(yè)績和現(xiàn)金流的波動(dòng)。

所以，我個(gè)人的觀點(diǎn)，今天的主題是被動(dòng)還是主動(dòng)？我覺得，如果你總是跟著政策跑，總是關(guān)注政策，政策好了你就賺一把，政策不好了你就出現(xiàn)了現(xiàn)金流危機(jī)，那你總是被動(dòng)的。如果你主動(dòng)地去進(jìn)行自己模式的轉(zhuǎn)型，去進(jìn)行自己發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整的話，那政策對(duì)你的影響就是比較小的，那你可能在這場(chǎng)叫博弈也好，還是叫什么也好的時(shí)間里，你就是主動(dòng)的一方。

賴國強(qiáng)：嘉賓已經(jīng)依次發(fā)言了，下面是選擇性發(fā)言。杜總提到要化被動(dòng)為主動(dòng)，我們應(yīng)該主動(dòng)出擊，我也想在這里講講中原是如何面對(duì)這種局面的。

在座的有開發(fā)商，有投資企業(yè)，你們作為行業(yè)的一份子，你們是選擇主動(dòng)出擊嗎？行業(yè)中還是有機(jī)會(huì)的，這些機(jī)會(huì)遇到誰的手中？開發(fā)商有不少去主動(dòng)拍地，在座的開發(fā)商會(huì)去選擇爭奪土地嗎？或者是以住宅為主的轉(zhuǎn)型到非住宅類？未來住宅可能會(huì)受到更多的調(diào)控，住宅的發(fā)展可能會(huì)更加激烈，一、二、三線城市可能發(fā)展也飽和了，要不要轉(zhuǎn)戰(zhàn)四、五線城市呢？策略上怎么改變？我想，應(yīng)該有不同點(diǎn)的著重討論，陶總也可以給一些意見。現(xiàn)在，我們作為中介公司，面對(duì)改變，我們會(huì)去主動(dòng)改變，我們公司在革新，面對(duì)市場(chǎng)的改變要改變的話，你們會(huì)做什么舉動(dòng)？

林木雄：我覺得主動(dòng)回應(yīng)市場(chǎng)是最重要的，從一個(gè)企業(yè)的角度去談這個(gè)問題吧。剛才，一些嘉賓也講到國內(nèi)投資性需求是很強(qiáng)的，我們公司已經(jīng)做了兩年了，一方面是限購，另一方面有需求到其他沒有限購的地方去買房子。舉一個(gè)例子，最近在倫敦拿了一個(gè)項(xiàng)目，拿到亞太地區(qū)賣，特別是在香港，一天就全部賣光了，100多套的房子，主要的買家都是住在新加坡、加拿大的國內(nèi)人去買，不是說你住在這里就不能去別的地方投資了，在倫敦有房子，在紐約也可以有房子，我們看到了這個(gè)機(jī)遇，就拿了一些海外的項(xiàng)目來做業(yè)務(wù)上的拓展。

賴國強(qiáng)：提到營銷方法的改變，異地的房子，最近有很多新加坡的房子、香港的房子都在往國內(nèi)推。

林木雄：我們這邊已經(jīng)在做，大家都知道萬科已經(jīng)在香港買了一家上市公司，我們的客戶碧桂園在馬來西亞也有一個(gè)項(xiàng)目，我們?cè)趲退麄冏銮捌诠ぷ骱弯N售工作。那么，這些是不是適應(yīng)市場(chǎng)的一些策略？我覺得應(yīng)該是的。

劉愛明：這個(gè)話題是很有意思的一個(gè)話題，我不太同意林總的觀點(diǎn)，企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化是一個(gè)永恒的主題，沒有調(diào)控的話，97年的亞洲金融危機(jī)也搞得天翻地覆，如果沒有應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的能力，企業(yè)是活不下去的。這個(gè)時(shí)候，走出去是不太好的，你在中國市場(chǎng)里都做不好，走出去怎么會(huì)做得好？在一個(gè)溫室里面的花朵都長不好，走出去肯定會(huì)必死無疑。所以，我認(rèn)為走出去不是一個(gè)最好的策略，拋開政策調(diào)控不談，如何應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，企業(yè)就應(yīng)該具備這樣的能力。

賴國強(qiáng)：面對(duì)市場(chǎng)的變化，你們有什么對(duì)策？

劉愛明：其實(shí)，我覺得中國的企業(yè)普遍缺乏一種把企業(yè)往“深”做的能力。比如，招商運(yùn)營，中國這么多家招商的企業(yè)，有幾家把招商運(yùn)營得很好的？但是，我們是做商業(yè)地產(chǎn)，重點(diǎn)還是在地產(chǎn)，你不懂招商經(jīng)營也可以做地產(chǎn)，但做商業(yè)地產(chǎn)還要做打造商業(yè)氛圍，如何在這個(gè)市場(chǎng)中具有競爭力，這才是你的本事。

張遠(yuǎn)：我們只能無可奈何的接受調(diào)控政策，我沒法主動(dòng)。但是，我要主動(dòng)地去適應(yīng)市場(chǎng)，這個(gè)不能被動(dòng)。卓越從2004、2005就開始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，算是比較早一點(diǎn)的，卓越一直秉承著住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)雙輪驅(qū)動(dòng)的模式，住宅不好賣的時(shí)候，商業(yè)賣得還可以，住宅賣得好的時(shí)候，商業(yè)還可以持有一段時(shí)間，對(duì)我來說抗波動(dòng)的能力就要強(qiáng)一點(diǎn)。但是，大家知道，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的話，平均收益可能就比某一個(gè)時(shí)期的單項(xiàng)產(chǎn)品要多一點(diǎn)。對(duì)于卓越來講，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)是未來發(fā)展生根的問題，還是要堅(jiān)持兩條路走的策略，實(shí)際上還是為了抗風(fēng)險(xiǎn)，為了適應(yīng)市場(chǎng)。我覺得，各個(gè)企業(yè)有各個(gè)企業(yè)的做法，各個(gè)企業(yè)也有各個(gè)企業(yè)的條件，各個(gè)企業(yè)對(duì)未來市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)也不一樣，做法說會(huì)有一些微調(diào)。剛才，杜總講到中國土地紅利也慢慢消失了，除了央企和國企資本成本低，拿大面積地塊的方式可能在現(xiàn)在就不適宜了，有可能拿一塊地就開發(fā)，拿一塊地就開發(fā)，土地紅利那一塊兒要持有的話，可能成本還更高一些，土地市場(chǎng)也有一些變化，企業(yè)也要作相應(yīng)的調(diào)整。對(duì)于市場(chǎng)來講，土地紅利確實(shí)在慢慢過去。

賴國強(qiáng)：在座的其他嘉賓有沒有要補(bǔ)充的？

趙沨：企業(yè)就不說了，還是說說我自己對(duì)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的判斷吧。十八大很快要召開了，我覺得中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是必然的，是必須的，是一定會(huì)保持一定的速度在發(fā)展的。但是，在兩屆領(lǐng)導(dǎo)人交接棒的時(shí)候，是不是前一屆幫后一屆多做點(diǎn)事情，壓一壓速度，在保證執(zhí)政黨統(tǒng)治地位的前提下，下一屆領(lǐng)導(dǎo)是不是有更多的余地來做呢？在接棒的時(shí)候，前面那個(gè)人還在飛奔的話，后面的人很難接住這根棒。對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我個(gè)人覺得會(huì)有一段時(shí)間的低潮。但是，在新一屆領(lǐng)導(dǎo)人上去之后，只要執(zhí)政黨的統(tǒng)治不變，一定會(huì)保證發(fā)展。而中國發(fā)展的方法，促進(jìn)它發(fā)展的方法很多，簡單說一下，我有一個(gè)同學(xué)在發(fā)改委，堆在那里待批的項(xiàng)目一大堆，他說要發(fā)展就批掉一半，到底不是純市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，還是有很多方法去做。所以，我想，明年經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，房地產(chǎn)調(diào)控也應(yīng)該會(huì)相對(duì)有些松動(dòng)吧。

賴國強(qiáng)：臺(tái)下的嘉賓有沒有需要提問的？

提問：我是來自住在杭州網(wǎng)的記者，想請(qǐng)問秦主任，江部長說限購是迫不得已的政策，聯(lián)網(wǎng)后就可以解除了。但是，您剛才表達(dá)的似乎是限購還將遙遙無期。江部長說的聯(lián)網(wǎng)就可以解除了，這是什么意思？和房產(chǎn)稅有關(guān)系嗎？大家都在猜測(cè)。但是，江部長沒有回答這個(gè)問題。如果有可能的話，我想問一下陶冬先生，剛才你說的天花板在四五年后必有一跌，是出于什么樣的依據(jù)？你的依據(jù)是全世界物業(yè)有一個(gè)基本的水準(zhǔn)，是這個(gè)意思嗎？你剛才舉了歐洲的例子，舉了東京的例子，謝謝。

秦虹：謝謝你的提問，我好象沒說限購遙遙無期吧？

提問：您的意思是至少現(xiàn)在還不能解除。

秦虹：現(xiàn)在，抑制投資、投機(jī)性需求的政策組合包括了限購和限貸。但是，我個(gè)人認(rèn)為限貸的作用比限購還要大一些，限購只限了49個(gè)城市。

提問：為什么對(duì)限購還這么敏感？連浙江義烏停了幾個(gè)月的時(shí)間，變成了現(xiàn)在必須執(zhí)行，甚至還要問責(zé)。

秦虹：對(duì)，限購只限制在哪些城市呢？一是副省級(jí)以上的城市必須限購；二是非副省級(jí)以上的其他城市房價(jià)高、漲得快，供求關(guān)系緊張的地方也要限購。所以，我估計(jì)浙江限購的城市是最多的，可能過去房價(jià)也是漲得比較快的，供需矛盾比較緊張的地方，也就要限購了。

提問：秦主任能預(yù)測(cè)一下什么時(shí)候?qū)?huì)取消限購嗎？

秦虹：這是決策行政者的職能，這是沒法預(yù)測(cè)的。

提問：房產(chǎn)稅能否替代限購嗎？

秦虹：要看房產(chǎn)稅的稅制是如何設(shè)計(jì)的，如果設(shè)計(jì)的稅率比較高，面比較廣，那可能是可以替代的；反之，就不可以。所以，要看將來房產(chǎn)稅的稅制是怎么設(shè)計(jì)的。

提問：為什么重慶可以不限購呢？

秦虹：問問當(dāng)時(shí)咱們的領(lǐng)導(dǎo)吧，我不知道，哈哈，這個(gè)原因我不知道。因?yàn)椋拶徥菄藯l明確規(guī)定的，不是我說的。

陶冬：我認(rèn)為有幾個(gè)盲區(qū)，第一個(gè)盲區(qū)是把房地產(chǎn)的起起落落全歸結(jié)于政府，的確中國是政府主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)，中國政策對(duì)房地產(chǎn)有極其重要的影響，這個(gè)我絕對(duì)不否認(rèn)。那么，政府的政策如何走，對(duì)短期的房地產(chǎn)走勢(shì)非常重要。

昨天晚上談的時(shí)候，有一個(gè)重要觀點(diǎn)是政府在不斷地亂搞，搞得大家雞犬不寧。房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)十分重要，如果把房地產(chǎn)搞下去，經(jīng)濟(jì)就下去了，這不是中國的特例，全世界都知道這回事，你覺得美國人不知道房地產(chǎn)下去美國經(jīng)濟(jì)就下去了嗎？你覺得英國人不知道房地產(chǎn)下去英國經(jīng)濟(jì)就下去了嗎？你覺得西班牙人不知道房地產(chǎn)下去西班牙就破產(chǎn)了嗎？都知道。但是，政府只能在一定時(shí)間、一定范圍、一定力度下對(duì)房地產(chǎn)施加影響。我個(gè)人認(rèn)為，在今后一兩年，中國政府的政策對(duì)于房地產(chǎn)是有影響的，甚至影響是非常大的，我也不排除中國的房地產(chǎn)會(huì)有一輪小陽春。但是，我相信地球是有吸引力的。

第二個(gè)盲區(qū)是房地產(chǎn)有周期。當(dāng)住房的庫存量大到一定程度，當(dāng)信貸擴(kuò)張到了無以維系的地步，哪怕政府不管，不抓，甚至放任，中國房地產(chǎn)還是有周期。這一點(diǎn)，我們不要產(chǎn)生誤解，的確政策對(duì)于中國房地產(chǎn)極其重要。但是，除了政策之外的那些因素，我希望大家在看房地產(chǎn)走勢(shì)的時(shí)候，至少用眼睛的余光也去瞄一眼。同時(shí)，房地產(chǎn)有周期的另外一個(gè)含義，這一次房價(jià)往下跌的話，也沒什么大不了的，經(jīng)濟(jì)有周期，房地產(chǎn)也有周期，哪怕房地產(chǎn)往下走了一輪，它還會(huì)有起來的。那么，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講，并不是全部要投機(jī)押寶押在這個(gè)周期什么時(shí)候下去，什么時(shí)候起來？而是要像諸多講者講到的，我們要做轉(zhuǎn)型，要把企業(yè)做好，要把品牌做好，在房地產(chǎn)周期的起起落落中立于不敗，把企業(yè)做得更大更強(qiáng)。

那么，我為什么認(rèn)為中國的房地產(chǎn)幾年之后可能會(huì)有一個(gè)比較大的調(diào)整？剛才，我講了一部分，我認(rèn)為中國的貨幣政策周期今后幾年會(huì)陸續(xù)加緊，而不是放松；我認(rèn)為中國的貿(mào)易順差會(huì)減少，甚至變成逆差，外匯帳款是流動(dòng)性制造的第一代人群，我認(rèn)為聯(lián)儲(chǔ)幾年后會(huì)退出QE，我認(rèn)為人民幣會(huì)和美元掛鉤，聯(lián)儲(chǔ)退出流動(dòng)性會(huì)有非常大的影響，這是我剛才演講中講的三個(gè)要素。

同時(shí)，我們看看全球經(jīng)濟(jì)。今天的新興市場(chǎng)是遍地亂象，為什么？因?yàn)槁?lián)儲(chǔ)在嘩啦啦印鈔票，歐洲銀行在嘩啦啦印鈔票，日本銀行在嘩啦啦印鈔票，但錢不在他們自己手上，錢去了哪里？去了新興市場(chǎng)。為什么前幾年外匯儲(chǔ)備每個(gè)月漲？熱錢往里流？使得我們的流動(dòng)性往上走。但是，今天我們看到許許多多亂象，中國的情況不談，談?dòng)《?，印度的基礎(chǔ)設(shè)施遍地開花，印度人沒錢，哪來的錢？全是在國際的債市上借的，三年的基建項(xiàng)目，長債短借是走向毀滅的開始。

那么，我認(rèn)為這場(chǎng)危機(jī)從美國危機(jī)開始，今天講的歐債危機(jī)是中場(chǎng)揭幕，這場(chǎng)危機(jī)的最終收尾是新興市場(chǎng)，包括中國的房地產(chǎn)，謝謝。

賴國強(qiáng)：非常感謝在座的七位嘉賓和兩位客串主持人，謝謝大家。