每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

9月16日，佳兆業(yè)集團（HK01638，股價0.202港元，市值18.41億港元，以下簡稱佳兆業(yè)）盤中一度漲超30%，領(lǐng)跑港股內(nèi)房股板塊。截至16日收盤，股價漲幅為12.50%。

就在9月15日晚間，佳兆業(yè)發(fā)布重磅公告，宣布公司所有境外債務(wù)重組條件已全部達成，重組方案正式全面生效。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，在業(yè)內(nèi)素有“不死鳥”之稱的佳兆業(yè)，自2021年底陷入流動性危機以來，經(jīng)過近4年的債務(wù)重組談判，公司境外債務(wù)化解工作已取得顯著成效。

佳兆業(yè)公告顯示，公司已向合格債權(quán)人發(fā)行總額約133.72億美元的金融工具，并計劃于9月16日在新加坡交易所掛牌。佳兆業(yè)此次債務(wù)重組，還將實現(xiàn)一定規(guī)模的債務(wù)削減、債務(wù)展期，并降低新票據(jù)利率。

盡管境外債務(wù)重組取得實質(zhì)進展對佳兆業(yè)是利好消息，但公司經(jīng)營壓力并未出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。今年上半年，佳兆業(yè)營收下滑超過三成，股東應(yīng)占溢利為虧損超百億元。

在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的背景下，佳兆業(yè)此次能否真正擺脫危機、實現(xiàn)“上岸”，仍待觀察。

9月16日下午，同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)通過微信向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，債務(wù)重組方案對佳兆業(yè)最大的幫助在于到2027年，公司無需面臨剛性還本的壓力，只需維持一定規(guī)模的現(xiàn)金流以償還利息，這為企業(yè)積極自救及新業(yè)務(wù)拓展提供了空間。

“在此期間，企業(yè)可以通過現(xiàn)有項目資產(chǎn)變現(xiàn)、加速銷售及再投資等舉措，實現(xiàn)現(xiàn)金流良性循環(huán)。然而在這一過程中，公司仍將面臨市場方面的壓力。”宋紅衛(wèi)進一步指出。

境外債務(wù)重組方案生效

自2021年底爆發(fā)流動性危機以來，佳兆業(yè)的境外債務(wù)重組一直是行業(yè)關(guān)注焦點。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，此次佳兆業(yè)境外債務(wù)重組方案談判耗時較長，經(jīng)過多輪與債權(quán)人協(xié)商及方案優(yōu)化，最終形成了以“債務(wù)豁免+新工具替代”為核心的解決方案。

佳兆業(yè)公告顯示，公司已按債務(wù)重組計劃完成關(guān)鍵步驟，向符合條件的債權(quán)人發(fā)行了總額約133.72億美元的金融產(chǎn)品，其中6檔新票據(jù)和8檔強制可換股債券計劃于9月16日在新加坡交易所掛牌。

根據(jù)佳兆業(yè)境外債務(wù)重組方案，8檔強制可換股債券總額為68.92億美元，若全部轉(zhuǎn)換，將新增130.16億股股份，占佳兆業(yè)現(xiàn)有股本的185%。

佳兆業(yè)表示，此次境外債務(wù)重組將直接削減公司約86億美元的債務(wù)規(guī)模，并將剩余債務(wù)期限平均展期5年。這意味著到2027年底，公司無需承擔境外債務(wù)的剛性還本義務(wù)，有效規(guī)避了短期資金鏈斷裂的風險。

佳兆業(yè)進一步指出，公司此次境外債務(wù)重組方案歷經(jīng)多輪協(xié)商與優(yōu)化，通過對原有范圍內(nèi)債務(wù)的全面解除與豁免，以發(fā)行新票據(jù)和強制可換股債券的方式，實現(xiàn)了債務(wù)結(jié)構(gòu)的根本性優(yōu)化。

據(jù)記者了解，在利息負擔方面，佳兆業(yè)新票據(jù)的票面利率設(shè)定在5.00%~6.25%，較公司歷史境外債務(wù)利率有所下調(diào)。長期來看，這將減少佳兆業(yè)利息支出，為盈利修復(fù)創(chuàng)造空間。

值得注意的是，佳兆業(yè)此次境外債務(wù)重組生效節(jié)奏快于預(yù)期。今年9月2日，佳兆業(yè)曾披露債務(wù)重組取得“關(guān)鍵性進展”，并預(yù)計生效日期在9月底。但從佳兆業(yè)上述公告看，公司提前半個月完成了所有流程，這也從一個側(cè)面反映出佳兆業(yè)與債權(quán)人的溝通較為順利。

在當前房企債務(wù)重組普遍面臨協(xié)商周期長、條款落地難的背景下，佳兆業(yè)的案例或許為其他出險房企提供了一定參考。但有業(yè)內(nèi)人士也指出，不同企業(yè)的債務(wù)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)質(zhì)量存在差異，重組方案難以直接復(fù)制。

對此，中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓指出，佳兆業(yè)境外債務(wù)重組耗時近4年才完成，這也從一個側(cè)面反映了公司與債權(quán)人之間長期的博弈態(tài)勢。“對佳兆業(yè)而言，過往處于相對弱勢的一方，一方面是因為公司股價長期低迷，即便債轉(zhuǎn)股，債權(quán)人也會有所顧忌；另一方面則是企業(yè)資產(chǎn)處置不及預(yù)期，這在一定程度上也影響了債務(wù)重組的進程。”

“上岸”之路仍面臨考驗

盡管境外債務(wù)重組取得突破性進展，但佳兆業(yè)當前的經(jīng)營壓力并未因此消散。

8月28日，佳兆業(yè)發(fā)布的2025年中期業(yè)績報告顯示，報告期內(nèi)，公司營收和利潤均面臨較大壓力。中報顯示，今年上半年，佳兆業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入約37.01億元，同比減少31.8%；公司股東應(yīng)占溢利為虧損約100.3億元，同比下滑10.04%。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，這已是佳兆業(yè)連續(xù)多個季度出現(xiàn)營收下滑和虧損擴大的情況。

對于業(yè)績下滑的原因，佳兆業(yè)在業(yè)績報告中解釋稱，主要受兩方面因素影響：一是物業(yè)交付規(guī)模減小，導(dǎo)致已確認銷售收入下降；二是部分物業(yè)項目因市場行情變化計提減值撥備，進一步侵蝕利潤。

佳兆業(yè)房屋銷售與交付數(shù)據(jù)，同樣反映出公司經(jīng)營端乏力。今年上半年，佳兆業(yè)連同合營、聯(lián)營公司錄得房屋合約銷售額約20.03億元，已售總建筑面積17.13萬平方米，銷售規(guī)模仍處于行業(yè)低位。

交付方面，今年上半年，佳兆業(yè)雖在深圳、廣州、重慶等多地完成12個項目、5076套房源的交付，實現(xiàn)了“保交樓”的部分目標，但交付項目的利潤貢獻有限，未能有效覆蓋虧損。

與此同時，佳兆業(yè)的資產(chǎn)處置也遇到阻礙。8月14日，佳兆業(yè)廣州“南天匯”項目部分資產(chǎn)（海珠區(qū)洛溪大橋附近土地使用權(quán)，總建筑面積6.4萬余平方米）在阿里資產(chǎn)平臺拍賣，評估價38.9億元，起拍價27.23億元（為評估價的七折），因無人出價于8月15日流拍。

上述資產(chǎn)曾作為2021年佳兆業(yè)旗下企業(yè)向大業(yè)信托24.5億元貸款的抵押品，因佳兆業(yè)在2021年底出現(xiàn)流動性危機，資產(chǎn)被查封拍賣，此次流拍使公司盤活資產(chǎn)回籠資金的計劃落空。

佳兆業(yè)2025年中報顯示，截至今年上半年，公司在大灣區(qū)仍有1260萬平方米土地儲備，占公司土儲總量的61%；另有3100萬平方米城市更新儲備待轉(zhuǎn)化。

財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，佳兆業(yè)流動性儲備仍顯緊張。截至今年上半年，公司現(xiàn)金及銀行存款（含受限制銀行結(jié)余及現(xiàn)金）共計約21.69億元，較去年底的23.9億元略有下降；今年上半年，佳兆業(yè)的總借款為1337億元，其中1180.78億元需在一年內(nèi)償還。

值得注意的是，2014年，佳兆業(yè)曾因深圳4個樓盤項目房源被鎖定而陷入債務(wù)危機，但最終通過債務(wù)重組實現(xiàn)“翻盤”，由此在行業(yè)獲得“不死鳥”的稱號。

如今，面對新一輪危機與行業(yè)深度調(diào)整，佳兆業(yè)雖邁出了債務(wù)重組的關(guān)鍵一步，但能否復(fù)制過往的“重生”奇跡，實現(xiàn)“上岸”，仍待觀察。

在宋紅衛(wèi)看來，境外債務(wù)重組方案通過，只能視為佳兆業(yè)換來一張“船票”，卻不能視為真正“上岸”。“最核心的因素是化債方案能否如期兌現(xiàn)，一旦不能兌現(xiàn)，就會觸發(fā)二次違約。”

宋紅衛(wèi)進一步表示，出險房企真正“上岸”的標準有幾條：一是化債方案能夠如期兌現(xiàn)，利息及本金償付不違約；二是企業(yè)財務(wù)狀況能夠逐漸止損并實現(xiàn)盈利；三是企業(yè)新業(yè)務(wù)方向能夠持續(xù)，即具備新業(yè)務(wù)再投資能力，并能夠持續(xù)增加盈利。

封面圖片來源：視覺中國